Na području Dubrovnika i okolice smanjuje se broj kupoprodaja nekretnina, dok se vrijednosti zadržavaju na relativno visokoj razini. Prisutno je određeno hlađenje tržišne aktivnosti i u 2025. u odnosu na prethodnu godinu, što može upućivati na manju dostupnost kvalitetnih nekretnina, selektivniju potražnju i opreznije odlučivanje kupaca. Zaključci su to među ostalim, analize kretanja kupoprodaje nekretnina u Dubrovačko-neretvanskoj županiji, koju je HGK – Županijska komora Dubrovnik izradila za potrebe Strukovne grupe posrednika u prometu nekretninama ŽK Dubrovnik. Analiza je izrađena na temelju službenih podataka Porezne uprave i obuhvaća prethodno desetogodišnje razdoblje te usporedbu 2025. godine s 2024. godinom.
Prošle je godine na razini Dubrovačko-neretvanske županije evidentirano ukupno 2.775 nekretnina kojima se trgovalo, što je 17,5 % manje u odnosu na 2024. godinu. Istodobno je ukupna kupoprodajna vrijednost iznosila oko 320 milijuna eura, što je 10,2 % manje nego godinu ranije. Kod stambenih objekata broj kupoprodaja smanjen je za 15,5 %, dok je njihova ukupna vrijednost manja za 4,2 %.
Na području Dubrovnika i okolice u 2025. godini evidentirane su 1.142 nekretnine kojima se trgovalo, što je 26 % manje u odnosu na 2024. godinu. Ukupna kupoprodajna vrijednost iznosila je oko 194,7 milijuna eura, odnosno 14,7 % manje nego godinu ranije. Kod stambenih objekata broj prodanih nekretnina manji je za 22,4 %, dok je njihova ukupna vrijednost manja za 3,2 %. Takav odnos pokazuje da je broj transakcija pao znatnije od vrijednosti, što upućuje na nastavak visokih cijena, osobito u kvalitetnijem segmentu ponude.
Prosječna ostvarena kupoprodajna cijena stambenog objekta u Dubrovačko-neretvanskoj županiji u 2025. godini iznosila je oko 165.752 eura, dok je na području Dubrovnika i okolice iznosila oko 213.604 eura. Za usporedbu, 2015. godine prosječna cijena stambenog objekta u Županiji iznosila je oko 125.950 eura, a na području Dubrovnika i okolice oko 151.185 eura.
U širem desetogodišnjem razdoblju vidljiv je rast tržišta u vrijednosnom smislu. Na razini Dubrovačko-neretvanske županije broj nekretnina kojima se trgovalo u 2025. godini veći je za 42 % u odnosu na 2015., dok je ukupna vrijednost kupoprodaje veća za 117,5 %. Na području Dubrovnika i okolice ukupna vrijednost kupoprodaje u istom je razdoblju veća za 51,9 %. Pritom se kao iznimka izdvaja 2022. godina, kada je na području Dubrovnika i okolice zabilježen značajan porast i broja nekretnina kojima se trgovalo, ukupno 1.653 nekretnine, i njihove kupoprodajne vrijednosti, koja je iznosila 270.541.753 eura. Takvo kretanje može se povezati s razdobljem uoči uvođenja eura i usmjeravanjem dijela kapitala u nekretnine, podaci su analize koju je izradila Laura Vukas, poslovna tajnica Strukovne grupe posrednika u prometu nekretninama HGK – Županijske komore Dubrovnik.
Pred trgovcima nekretninama je skoro donošenje novog Zakona o trgovanju nekretninama. Prijedlog donosi stroža pravila za agencije, veću zaštitu kupaca i vlasnika te veću transparentnost provizija i oglasa nekretnina. Zabranjuje se oglašavanje bez ugovora s vlasnikom, ograničava ukupna provizija i uvodi zabrana uvjetovanja razgleda potpisom ugovora s agencijom. Vedranu Kelleher, predsjednicu dubrovačke Strukovne grupe pitali smo kakav je stav udruženja trgovaca nekretninama u Dubrovniku po pitanju prijedloga novog zakona o poslovanju agencija za nekretnine?
– Strukovna grupa posrednika u prometu nekretninama u Dubrovniku ističe da novi Zakon, koji je pokrenulo Ministarstvo gospodarstva, prvenstveno ima za cilj zaštitu potrošača i sprječavanje nepravilnosti u poslovanju nekretninama. Pojedini neregulirani posrednici, tzv. „divlji” agenti, lažni oglasi i prisiljavanje kupaca na ugovore bez stvarno pruženih usluga su razlog za izmjenu Zakona, što će dodatno ojačati ulogu legalnih posrednika u prometu nekretninama – navodi Kelleher.
– Kupac sada ima pravo razgledati nekretninu bez automatske obveze plaćanja provizije ako se javio samo na oglas. Ipak, naplata provizije od kupca i dalje je legalna u slučaju kada obje strane, kupac i prodavatelj, imaju ugovor s agencijom i pristanu na posredovanje. Profesionalni agent pruža kupcu kompletnu podršku – od aktivnog traženja nekretnina, savjeta o dokumentaciji i pravnim rizicima, do koordinacije kod kredita i informiranja o tržišnim cijenama.
Zakon također sprječava nelojalnu konkurenciju i nesavjesno poslovanje, unapređuje kvalitetu usluge agencija te osigurava transparentniji odnos između svih sudionika.
To je korak prema uređenijem i sigurnijem tržištu nekretnina. Iako uvodi određena ograničenja, naplata provizije od kupca ostaje legalna, a profesionalne agencije nastavljaju pružati potpune i kvalitetne usluge, čime jačaju povjerenje i profesionalnost na tržištu a kupac koji se odluči koristiti stvarne i posebne usluge agencije dobiva ravnopravniji položaj u pregovorima i bolje uvjete kupnje – smatra Vedrana Kelleher.
Što se tiče utjecaja novog Zakona na tržište, trgovci nekretninama očekuju da on neće značajno mijenjati cijene nekretnina, već način formiranja troškova posredovanja. Dio troškova mogao bi se prebaciti na prodavatelja, a ukupne provizije mogu postati konkurentnije. Glavni faktori koji određuju tržišne cijene i dalje ostaju kamatne stope, ponuda stanova, plaće, turizam, porezna politika i gradnja, dok visina provizije ostaje sekundarni element.
– Tržišna cijena nekretnine često se razlikuje od oglašene cijene i želja vlasnika nekretnina pa uloga agenata ostaje ključna u pružanju savjetodavne podrške, informiranju o realnim cijenama i stanju na tržištu. Profesionalne agencije grade povjerenje i sigurnost, pružaju transparentne i točne informacije te često nastavljaju savjetovati i nakon prodaje, čime se razvija dugotrajan odnos s klijentima.
Na kraju, prijedlog novog Zakona bi jasno definirao odnose između svih sudionika, ali ne mijenja činjenicu i praksu da je naplata provizije i dalje legalna i da agencije koje već godinama pružaju kompletne stvarne usluge kupcima, pomažući im da cijeli proces kupoprodaje prođe što sigurnije i jednostavnije i sa što manje stresa. Na koncu, važno je naglasiti kako agencije imaju policu osiguranja od rizika, što klijentima pruža potpunu sigurnost i zaštitu u realizaciji predmeta kupoprodaje – ističe predsjednica udruženja trgovaca nekretninama Vedrana Kelleher, a udruženje će i dalje, kaže, podržavati inicijative koje jačaju profesionalnost i povjerenje na tržištu nekretnina.
