U Županiji dubrovačko neretvanskoj je 46.703 kreveta u vikendicama, dvostruko više nego što imamo hotelskih postelja!
U Gradu Dubrovniku trenutačno je kao nekomercijalni smještaj registrirano 11.737 redovnih kreveta i 1.299 pomoćnih kreveta.
Nekomercijalni smještaj u Hrvatskoj, koji se definira kao boravak vlasnika, članova obitelji ili prijatelja u kući/stanu za odmor bez naplate, postao je značajan problem zbog zloupotrebe te kategorije za “iznajmljivanje na crno” i izbjegavanje poreznih obveza. Mnogi vlasnici, često strani državljani, prijavljuju objekt kao nekomercijalni, ali u njemu naplaćuju noćenja turistima, čime izbjegavaju plaćanje poreza i turističke pristojbe.
Uvođenjem poreza na nekretnine koje se ne iznajmljuju dugoročno, država nije postigla cilj, smanjenje turističkog pa i nekomercijalnog smještaja i u velikom broju slučajeva iznajmljivanja na crno. Za mjesec dana očekuje se uvođenje registracijskog broja apartmana koja pritiskom na velike platforme za kratkoročni najam uvodi EU pa i Hrvatska.
Na platformama ne bi ubuduće trebala biti nijedna neregistrirana postelja. Hoće li to uspjeti ograničiti iznajmljivanje na crno u vikendicama i kućama za odmor tek treba vidjeti, jer službena statistika pokazuje kako se nekomercijalni smještaj itekako koristi i stalno raste.
Prema podacima Državnog zavoda za statistiku Dubrovačko-neretvanska županija imala je lani 42.072 dolazaka u nekomercijalnom smještaju i 483.432 noćenja, od toga su domaći činili 2.213 dolazaka i 34. 405 noćenja, a strani turisti čak 39.859 dolazaka i 449.027 noćenja.
Na razini Hrvatske u nekomercijalnom smještaju 2025. godine ostvareno je 459 tisuća dolazaka turista i 10,6 milijuna noćenja, što dovoljno govori kako u registriranim vikendicama sigurno nisu bez naplate boravili samo vlasnici obitelj ili prijatelji koji plaćaju samo turističku pristojbu umanjenu za 70 posto.
Udruženja iznajmljivača godinama ukazuju da je riječ o sivoj zoni, a i naša je Županijska komora analizirajući smještajne kapacitete od 2017. do 2023. godine ukazala na dramatično veliko povećanje broja kreveta u nekomercijalnom smještaju, više od pedeset posto.
-Siva zona u nekomercijalnom smještaju već godinama predstavlja jedan od ključnih problema hrvatskog turizma. Riječ je o kapacitetima koji nisu registrirani, ne plaćaju poreze ni davanja i time stvaraju nelojalnu konkurenciju legalnim iznajmljivačima.
Važno je naglasiti da porezne promjene u posljednje dvije godine, uključujući povećanje paušalnog poreza po krevetu, nisu dovele do smanjenja broja iznajmljivača – naprotiv, prihodi su rasli, što pokazuje da tržište i dalje funkcionira unatoč većim opterećenjima – govori Ante Glavaš, dopredsjednik HUOS-a, Hrvatske udruge obiteljskog smještaja.
-Porez na nekretnine sam po sebi neće riješiti problem sive zone. On može djelomično motivirati vlasnike praznih nekretnina da ih stave u funkciju, ali neće automatski ‘legalizirati’ one koji već posluju izvan sustava. Međutim, bez jasne provedbe i konkretnih posljedica, ni ta mjera neće biti dovoljna. Smatramo da će isključivo visoke i rigorozne kazne za iznajmljivače na crno, uz pojačan nadzor, imati stvarni odvraćajući učinak i dugoročno smanjiti sivu zonu.
Poseban problem je i porezna nejednakost. Legalni iznajmljivači plaćaju paušal po krevetu, turističku pristojbu i članarine, što u praksi često znači veće opterećenje nego porez na nekretnine za vikendice ili prazne stanove. Takav sustav nažalost i dalje destimulira dio ljudi da posluju legalno.
Na kraju, imamo situaciju u kojoj destinacije imaju i dvostruko više kreveta u nekomercijalnom smještaju nego u hotelskom sektoru. To dugoročno nije održivo – ni za kvalitetu destinacije, ni za infrastrukturu, ni za prihod države.
Rješenje mora biti kombinacija mjera: pravednije porezno opterećenje, digitalna kontrola kroz registracijske brojeve, ali prije svega dosljedna provedba zakona i stroge kazne za one koji rade izvan sustava – smatra dopredsjednik HUOS-a.
O tisućama turističkih kreveta izvan sustava nedavno se govorilo i u Saboru, gdje je saborski zastupnik IDS-a, Anteo Milos naveo kako je u Istri trećina kapaciteta izvan kontrole države. I on je zatražio da novi zakon o ugostiteljskoj djelatnosti koji je u pripremi donese konkretne i odlučne mjere, u vidu jačeg nadzora, strožih sankcija i stvarnih ovlasti za lokalne zajednice za efikasniju kontrolu u sivoj zoni nekomercijalnog ili vikendaškog turizma.
I udruga Spasimo male obiteljske iznajmljivače zalaže se za veću kontrolu iznajmljivanja na crno, a njen predsjednik Vedran Tomić kaže kako uvođenje registracijskog broja koji je obveza Europske unije uopće neće utjecati na nekomercijalni smještaj jer se on ionako iznajmljuje na crno. Registrirani iznajmljivači već imaju PDV ID broj i OIB.
Tomić kaže kako porez na nekretnine u ovom slučaju nije ni mogao donijeti rezultate jer u većini mjesta ne postoji interes za dugoročni najam dok zakonski nisu zaštićeni ni najmodavac ni najmoprimac.
-Ljudi će radije biti prazni nego uzeti u stan ljude koji možda neće plaćati ni najamninu a kamoli režije, a neće ih se moći izbaciti. Najprije je trebalo riješiti zakon o najmu da se onda iznajmi stan. Od dugoročnog najma i turizma u Rijeci primjerice se može zaraditi jednako, ali se ljudi boje ići u dugoročni najam jer postoji realna mogućnost da ne dobiju ništa osim devastacije vlastite nekretnine. Očito ta reforma neće utjecati ni na što osim što će, kada se provede drugi dio reforme, odnosno kada se uvede porez na nekretnine na sve nekretnine po vrijednosti što od nas traži OECD, to će utjecati na to da naši najsiromašniji sugrađani više neće moći zadržati svoju nekretninu u vlasništvu jer neće moći plaćati porez. OECD je tražio da ne bude izuzeća od plaćanja poreza na nekretnine i da se on naplaćuje po vrijednosti nekretnine. Nadam se da će se država uspjeti izboriti za to da bude određeni porezni odbitak do kojeg iznosa se neće plaćati – govori Tomić.
Sve je to vrlo nepopularno za provesti, kaže on, a priuštivo stanovanje sada je leglo kao isprika:
– Cilj je ubiranje poreza ne od pravnih nego od fizičkih subjekata, rasterećenje gospodarstva, opterećenje građana. Bogati koji imaju četiri apartmana oni će moći plaćati poreze, a onaj tko ima jedan stan neće i morat će prodati.
