Kao što već biva u našem svakodnevlju gdje jedna tema gura u zaborav onu koja je prije nje dizala prašinu u javnosti, tzv. Bačićevi zakoni gotovo se više i ne spominju u javnom prostoru. Mnogi će postati svjesni izmjena koje su donijeli tek kad se počnu primjenjivati u prostoru oko nas koji nestaje pod brojnim nekretninama. Zanimalo nas je što će novi zakoni značiti za izgradnju na područjima koja okružuju povijesnu jezgru koja je pod zaštitom UNESCOa te hoće li se njima omogućiti gradnja na dosad zaštićenim padinama Srđa. Naš sugrađanin Đuro Capor je kao vanjski član Saborskog odbora za prostorno uređenje i graditeljstvo iz stranke Možemo!, bio uključen u proces donošenja zakona od samog početka, pa je kroz tu ulogu i veoma upućen u tematiku. Zanimalo nas je njegovo razmišljanje o tome što će najavljene promjene donijeti u prostoru na koji smo najviše osjetljivi.
Koliko se finalna verzija tzv. Bačićevih zakona razlikuju od prvih prijedloga? Je li to ubrzanje izdavanja građevinskih dozvola toliko dobra stvar koliko se spominje?
– Spomenut ću samo neke izmjene koje su nastale kao rezultat utjecaja različitih lobija na ministra i Vladu, umjesto da kroz transparentan proces konačni prijedlog plana bude rezultat suradničkog procesa sa stručnim udruženjima, akademskom zajednicom i zavodima za prostorno uređenje. Namjera Ministarstva navodno je bila da se razdvoji turistički biznis u turističkim zonama od nekretninskog biznisa. Sukladno tome u javnom savjetovanju je bila predviđena zabrana etažiranja u turističkim zonama, što je struka i podržavala. Zatim se u nejasnim okolnostima na Vladi odustalo od početnog prijedloga zabrane etažiranja i došlo do rješenja da se 30% smještajnih kapaciteta u vilama i apartmanima u turističkim zonama od 5 zvjezdica ipak može etažirati. Također je kroz javno savjetovanje bilo predlagano da se postotak izgrađenosti u sklopu golf igrališta tj. resorta treba smanjiti, što je od struke naišlo na odobravanje. Međutim, nakon što je Zakon prošao prvo čitanje u Saboru, tobože na zahtjev HNS-ovog zastupnika Predraga Štromara, ministar Bačić je odlučio da se postotak izgrađenosti na golf igralištima poveća na 5%, dakle na veći postotak izgrađenosti od onog dozvoljenog po dosad važećem zakonu i to suprotno ishodima javnog savjetovanja i stavovima struke.
Nadalje, sve prigovore struke, stručnih udruženja, komore arhitekata, zavoda za prostorno uređenje i akademske zajednice da se novim zakonom ne smije predviđati gradnja van građevinskog područja na poljoprivrednom i šumskom zemljištu za potrebe tzv. priuštivog stanovanja Ministar Bačić je redom odbacivao. Tek je pred samo izglasavanje Zakona, nakon dva kruga čitanja na Odboru za prostorno uređenje, ministar Bačić ipak odlučio odbaciti tu mogućnost gradnje objekata, rekao bih pod krinkom priuštivog stanovanja jer zakonom nije definirano što ono konkretno znači. Do tog odustajanja je došlo nakon ozbiljnih prigovora na cijeli Zakon od HAZU-a i akademika Bašića ne bi li tako odobrovoljio HAZU iotupio oštricu njihove koja je bez presedana u dosadašnjem djelovanju te institucije, a što dodatno ukazuje na pogubnost predloženog zakona.
Navedeni primjeri ilustriraju kako je novi Zakon samo otvorio nove rupe i prečice u sustavu da bi se dragocjeni prostor još brže i još lakše trošio i devastirao te omogućio novi val galopirajuće betonizacije s čijim će se posljedicama zasigurno susresti stanovništvo koje živi na obali.
Dubrovački novi GUP je, najavljuju, pred samim donošenjem (sljedeća godina) – u trenutku kada bude usvojen, hoće li, zbog najavljenih promjena, već biti potrebne u njemu korekcije?
-O novom dubrovačkom GUP-u o kojem se priča godinama šira, ali i stručna javnost zapravo ne zna ništa konkretno. Na propagandne balone koje gradonačelnikov ured za dezinformiranje pušta u eter ne bih nasjedao. Da je Franković stvarno namjeravao zaustaviti štetne procese u razaranju tkiva grada, GUP bi još odavno bio donesen. Nasuprot tome u njegovim dosadašnjim mandatima su se donosile samo kozmetičke Izmjene GUP-a ili ciljane nakaradne Izmjene poput onih skrojenih prema željama tvrtke PEMO ili Valamar. Pretpostavljam da se nova varijanta GUP-a sada usklađuje s novim Zakonom o prostornom uređenju da bi zatim mogla na javnu raspravu.
Smatrate li da su rokovi za donošenje planova uređenja planirano određeni kao prekratki za općine i gradove? Je li na takav način država kao i dalje uvažila lokalne samouprave koje, objektivno, neće moći stići to obaviti, čime će se osloboditi investitoru vertikala prema državi, tj. Ministarstvu? Zašto je uopće bitna izrada UPU-ova?
-Urbanistički planovi uređenja (UPU) su jako bitni za oblikovanje prostora predviđenog za gradnju unutar GUP-a. Njima se npr. detaljno definiraju prometnice i sva javna infrastruktura poput vrtića, škola, ambulanti, mjesta okupljanja i aktivnosti. Njima se, dakle, planira oblikovanje prostora koji bi osigurao civiliziranu kvalitetu stanovanja. Zašto je to važno? Uzmimo primjer Dubrovnika u zidinama kojim se toliko dičimo. On nikad ne bi nastao da nije bilo urbanističkog planiranja. Nije slučajnost da Ustav RH prostorno planiranje povjerava jedinicama lokalne samouprave. Lokalna zajednica najbolje poznaje svoj prostor i potrebe. Taj se prostor ne bi smio tretirati kao potrošni resurs za nečije profite, gdje ljudi koji tu žive predstavljaju smetnju realiziranju zarade namijenjene pojedincima pri čemu se jednokratno konzumira i trajno mijenja ono najvrjednije što imamo, naš prostor i naši budući uvjeti življenja.
Jedinice lokalne samouprave su prema novom zakonu dobile rok od 7 godina da donesu nove prostorne planove i zamijene one ranije donesene temeljem starog Zakona o prostornom uređenju i gradnji. Procjena struke je da raspoloživi broj prostornih planera u javnim i privatnim uredima u RH ne može izraditi toliki broj prostornih planova (UPU-a) koliki bi bio potreban za brzo servisiranje iskazanih namjera za gradnju u zadanim rokovima od 3 godine, niti može donijeti nove planove u ciklusu od 7 godina, a ukoliko oni to ne naprave, Ministarstvo prostornog uređenja će prema novom Zakonu sve preuzeti u svoje ruke i početi direktno izdavati građevinske dozvole.
Ukoliko neki investitor iskaže namjeru za izgradnju, jedinica lokalne samouprave će biti dužna izraditi UPU i osigurati infrastrukturu do njegove parcele neovisno o svojim razvojnim prioritetima. Ovime čitav sustav prostornog planiranja ustupa mjesto željama vlasnika jedne katastarske čestice. To nikako nije dobro jer narušava odnos privatnog i javnog pri čemu se uloga javnog više ne štiti. To će voditi ubrzanoj konzumaciji prostora koja će se provoditi suprotno urbanističkim načelima.
Svjedoci smo „kontinuirane paljbe“ na demokratski izabranu upravu Grada Zagreba koji tako već u drugom mandatu nije „pod šapom“ HDZ-a. Neki članci novog zakona kao da su nastali nastali u uredima odvjetničkih društava povezanih s projektima koji su na čudne načine ušetali u zagrebački GUP-a u vrijeme Bandićeve administracije i koji su „zapeli“ jer Tomaševićeva gradska uprava ne donosi UPU-ove kojima bi se legitimirali i servisirali ti megalomanski apetiti. Otud i prozivke da se ovaj Zakon donosi radi investitora poput Pripuza i Nobila.
Što je sa zemljištem obuhvaćenim buffer zonom Dubrovnika u kontekstu ovih zakona? Mogu li se područja poput padina Srđa, sv. Jakova i Ploča sačuvati od (iz)gradnje?
-Pravi je problem je što gradonačelnik Franković i gradska uprava nemaju iskrene volje provoditi čak ni dokumente koje sami donesu te za njih dobiju odobrenje od UNESCO-a, poput Plana upravljanja svjetskom baštinom Dubrovnika ili Konzervatorske podloge za kontaktnu zonu (buffer zona).
Konzervatorska podloga je izrađena još 2020. godine. Do danas se nije primjenjivala. Navodno će biti implementirana u novi GUP koji gradonačelnik Franković najavljuje iz mandata u mandat. Gradska uprava je usporedo s procesom donošenja novog GUP-a, kroz proceduru paralelnih naciljanih Izmjena GUP-a, požurila u stari GUP ugurati još veći predimenzionirani projekt PEMO-vog Radeljevića i Remize. Tako da PEMO sada može graditi bez obzira na uvjete iz konzervatorske podloge. Iz navedenog proizlazi da ćemo početi primjenjivati konzervatorsku podlogu tek nakon što se sve što se može izgradi i kad se svi developerski apetiti namire.
Koja će se pravila primjenjivati na područjima gdje još nema planova uređenja obzirom da je zona proširena od Orsule do Nuncijate?
-Za dozvole koje će biti izdavane do donošenja novog GUP-a, koji će možda biti donesen negdje duboko u 2026. ili 2027. godini, i dalje će vrijediti odredbe starog GUP-a koje proždiru prostor i grad, a nove građevinske dozvole za zahtjeve pristigle nakon 1.1.2026. će se izdavati po novom Zakonu.
Mislite li da su gradovi poput našeg, a i ostali tolike baštinske vrijednosti koja se zaštićivala UNESCO-vim predznakom, propustili priliku zahtijevati drukčiji tretman u novodonesenim zakonima o prostoru i gradnji – ista pravila za cijelu Hrvatsku? I na različitim konfiguracijama terena? Je li se to uopće moglo obzirom da je svim građevinskim lobijima Dubrovnik zacijelo prvi na “listi želja” i da su najveći pritisci i apetiti investitora usmjereni na jug Hrvatske?
-Zavodi za prostorno uređenje pojedinih gradova poput Rijeke, Splita ili Zagreba jesu tijekom javnog savjetovanja tražili različite tretmane za priobalno područje ili Grad Zagreb, međutim pokazalo se da je bitno i relevantno samo ono što je Ministarstvo dogovaralo s interesnim lobijima. Udruga gradova i općina je ionako po HDZ-ovom kontrolom i iluzorno je očekivati da će se pobuniti protiv vlastitog ministra od kojeg očekuju različite ustupke ili suglasnosti za svoje prostorne planove. Pritisci koji se događaju u Dubrovniku vrlo su slični procesima koje imamo od Istre do Konavala, cijene nekretnina to pokazuju. Prema podacima Ministarstva, u Dubrovniku imamo preko 4.400 praznih stanova koji se ne koriste. Dok se porezom na nekretninsko bogatstvo ne uvede pravedan porez, imat ćemo umjetnu nestašicu stambenog prostora i izrazito visoke cijene najma iako se broj stanovnika Dubrovnika bitno ne mijenja te ćemo trošiti nove hektare prostora na zone tzv. priuštivog stanovanja čiju definiciju isto ovo Ministarstvo tek treba donijeti još jednim novim koji je upravo u javnom savjetovanju, Zakonom o priuštivom stanovanju.
Što je, prema vašem mišljenju, najveća opasnost ovih zakona gledajući područje Dubrovnika i naših otoka, te okolice?
-Dosadašnji tretman neizgrađenog građevinskog zemljišta u prostornim planovima je bio dobar alat kojim se sprječavalo širenje građevinskih područja dok se preko 80% građevinskog područja ne iskoristi. Nažalost taj alat se ukida. U novom Zakonu je naznačena i mogućnost proširenja građevinskog područja ukoliko je infrastrukturno opremljeno, kroz takozvanu višekriterijsku analizu za koju nikom još nije jasno što uključuje. Primjenjivati će se načelo da građevinsku dozvolu može dobiti svaka građevinska čestica unutar neizgrađenog građevinskog područja koja se može smatrati opremljenom osnovnom infrastrukturom što u stvarnosti često znači da može imati crnu jamu i pristup cesti preko susjednih parcela kroz pravo služnosti prolaza. Riječ je o bitno lošijem rješenju od onoga koje smo imali prema dosadašnjem Zakonu. Očekuje nas još veći val izgradnje po novim uvjetima bez obveza izrade UPU-a ili osnovnog osiguravanja pristupa komunalnoj infrastrukturi kako smo ju do sada doživljavali.
Jedan od rijetkih amandmana koji su prihvaćeni je i da se izvan građevinskog područja može graditi samo za potrebe seoskog turizma na područjima gdje već postoji poljoprivreda, a ne u netaknutoj prirodi. Može li se to primijeniti na Srđ ili nenastanjene dijelove obale i otoke, i možemo li sutra očekivati da na Srđu opet bude dozvoljena gradnja tobože za potrebe nekih novih OPG-ova?
-Što se Srđa tiče za njega je i dalje na snazi UPU rađen za projekt megalomanskog golf resorta pa to mislim neće biti moguće dok god Gradsko vijeće novim GUP-om ne promijeni namjenu prostora na Srđu ili dok istek razdoblja od 7 godina od stupanja na snagu novog Zakona ne stavi važeći UPU golfa van snage. Novi zakon i dalje omogućuje, a rekao bih da na otocima bitno olakšava turističku izgradnju u sklopu OPG-ova van građevinskog područja.
Smatrate li da je dopuštanje etažiranja turističkih objekata uz hotele visoke kategorije nova apartmanizacija do sada neizgrađene obale i kakva je to poruka postojećim obiteljskim iznajmljivačima kojima se daju nova ograničenja i sve skuplji nameti?
-Moram reći da je još od 2013. godine, sa zakonom donesenim u vrijeme Anke Mrak Taritaš bilo dopušteno etažirati turističke zone. Rekao bih da je čak i primjer Vrtova sunca dokaz da se kroz neshvatljive rupe u zakonu etažiranju pristupalo i prije 2013. godine. Glavno je pitanje za koga se to predviđa planiranje 50-ak novih turističkih zona u nedirnutom krajoliku? Neki od takvih projekata poput onog na Prahivcu kod Cavtata dobili su čak i status Strateškog projekata Republike Hrvatske. Toliki broj neizgrađenih turističkih zona i planiranje po nekim procjenama čak 55.000 novih turističkih ležajeva na području naše županije ne proizlazi iz nikakvih lokalnih potreba za zaposlenjem ili potrebom za dodatnim bujanjem monokulture turizma. Na Saborskom odboru se navodilo da se investitorima ne isplati ulaganje u hotele ako ne mogu etažirati, na što je bilo postavljeno i logično pitanje – zašto onda grade hotele, ako im se njihova gradnja ne isplati? Radi se naprosto o sjajnim prilikama za pranje sumnjivo stečenog novca koji se nigdje lakše ne da oprati nego kroz nekretnine u Hrvatskoj.
Pravilnik o kampovima koji se Zakonom doživljavaju i uređuju kroz Pravilnik o jednostavnoj gradnji je izazvao veliki interes javnosti.
-S pravom, jer sporan je način kako se pristupilo uređivanju problema s turističkim kampovima na obali. Predviđeno je novim zakonom da će se u kampovima moći graditi i trajno postavljati mobilne kućice priključene na infrastrukturu i to sve kroz Pravilnik o jednostavnoj gradnji. Vidjeli smo kako se taj Pravilnik uveo ne bi li se poljoprivrednicima olakšalo lakše privlačenje EU sredstava za izgradnju kokošinjaca, štala i objekata za poljoprivrednu proizvodnju. U Dubrovniku smo kroz afere u konzervatorskom odjelu mogli pratiti kako se Pravilnik o jednostavnoj gradnji zloupotrebljavao za obnovu renesansnih ljetnikovaca i kuća u povijesnoj jezgri. Čak i najveća tragedija koja se na našem području dogodila u zadnjih 30 godina se dogodila kao rezultat protuzakonite primjene ovog Pravilnika na podzemnu HE Plat koja zasigurno nije jednostavna građevina kao što to nisu ni renesansni ljetnikovci.
Ministar Bačić novim Zakonom proširuje rupu koju je Ministarstvo ranije izbušilo u sustavu prostornog planiranja i gradnje koja se zove Pravilnik o jednostavnoj gradnji te ga namjerava primijeniti i na postavljanje mobilnih, a u stvari cjelogodišnjih kućica u kampove koji bi trebali predstavljati ljetovanje u nedirnutoj prirodi. Time umjesto očuvanja prostora i kvalitetne gradnje u najosjetljivijem priobalnom području dobivamo zone jeftine i nekvalitetne gradnje i degradiranog prostora.
Lidija Crnčević, Maja Rilović Koprivec
