Na području Županije dubrovačko neretvanske u privatnom je smještaju gotovo 53.000 postelja, a toj se brojci stalnim rastom približava i broj postelja u nekomercijalnom smještaju.
Među 18.762 apartmana, odnosno 9.906 iznajmljivača u našoj županiji još ima 1200 onih koji imaju privremena rješenja o iznajmljivanju smještaja. To je aktualna službena brojka iz Upravnog odjela za poduzetništvo, turizam i more Dubrovačko-neretvanske županije.
Njihova privremena rješenja vrijede do 31. prosinca ove godine i neće se više produljivati. Do isteka prijelaznog roka nositelji moraju ishoditi trajno rješenje ako žele nastaviti poslovati, a ne uspiju li, u tom bi slučaju naša Županija ostala bez otprilike 5000 sada legalnih kreveta za iznajmljivanje.
Privremena rješenja uvedena su, podsjetimo, zbog brojnih problema s kojima su se privatni iznajmljivači susretali u legalizaciji svojih kuća za odmor i nakon toga u rješavanju zemljišno-knjižnog stanja i upisa vlasništva svojih kuća za odmor. Država je već produljivala rokove i dala vremena i privatnim iznajmljivačima, ali i nadležnim tijelima za rješavanje ove problematike.
Izmjenama Zakona iz 2024. propisano je da sva privremena rješenja koja su bila važeća 1. siječnja 2025. nastavljaju vrijediti do 31. prosinca 2026. Tada je u Dubrovačko-neretvanskoj županiji bilo oko 15 posto privremenih rješenja, odnosno oko 14.000 kreveta i otprilike 5.000 iznajmljivača nositelja privremenih rješenja. Ovih 1200 koji su ostali s privremenim dozvolama trebaju podnijeti zahtjev za trajno odobrenje jer nakon isteka prijelaznog razdoblja više neće imati pravni temelj za rad.
Novi zahtjevi za legalizaciju i nova pravila
Izdavanje privremenog rješenja o kategorizaciji značilo je da su dva uvjeta od potrebnih sedam bila nešto fleksibilnija i da ih je trebalo naknadno ispuniti. Onaj tko je imao problem s legalizacijom to je riješio i legalizirao objekte još 2018. godine kada su i izdavana privremena rješenja o kategorizaciji i već je do ‘korone’ bilo puno manje legalizacija. Najčešći uvjet koji je nekome ostao za riješiti su imovinsko pravni odnosi koji najčešće završavaju sporovima i pitanje je kada će se riješiti.
Zahtjevi se podnose mjerodavnom županijskom odjelu uz dokaz o vlasništvu, dokaz o legalnosti objekta, uporabna dozvola, rješenje o izvedenom stanju, dokaz o ispunjavanju minimalnih tehničkih uvjeta te energetski certifikat.
Novi zahtjevi za kategorizaciju ići će po novim propisima gdje više nije svejedno je li riječ o stanu u višestambenoj zgradi gdje će iznajmljivači po Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada morati imati suglasnost 2/3 suvlasnika. Vlasnik će morati ispuniti i taj uvjet, neovisno o tome ima li privremeno ili trajno rješenje. Za postojeće iznajmljivače s trajnim rješenjima predviđeno je prijelazno razdoblje od pet godina za usklađivanje s novim pravilima o suglasnosti suvlasnika.
Što će biti s iznajmljivačima koji imaju privremeno rješenje koje istječe 31. prosinca 2026., a istodobno su u stambenoj zgradi, ostaje otvoreno kako će se primjenjivati u kombinaciji u pojedinim slučajevima.
Još jedna ‘muka’ čeka iznajmljivače kroz novu najavljenu rekategorizaciju privatnog smještaja. Mnogi su obiteljske kuće i stanove pregradili u apartmane, pa je sada upitno hoće li morati i moći provesti etažiranje kuća i hoće li onda za svaki apartman dobiti registracijski broj.
Ad hoc reforma privatnog smještaja
Vedran Tomić iz Udruge Spasimo male obiteljske iznajmljivače kaže kako iznajmljivači često ne mogu dobiti trajno rješenje o iznajmljivanju jer nisu dobili uporabnu dozvolu, a van svoje krivnje jer im nadležna tijela nisu riješila njihov zahtjeve.
– Nažalost, ne dajem im velike šanse jer je naša država sretna da bilo tko iz bilo kojeg razloga odustane od iznajmljivanja i da se tako smanji broj kreveta u vlasništvu hrvatskih građana. Unatoč tome što ćemo se mi kao Udruga i za njih založiti to je državi dobar razlog gdje se ljude može administrativno ‘srezati’, jer dio ljudi sigurno ima nepotpunu dokumentaciju, neki se slučajevi ne mogu niti riješiti jer se neki objekti ne mogu niti legalizirati. – govori Tomić i dodaje:
– Nigdje nije propisano, ali je problem hoće li se u budućnosti tražiti da svaki apartman bude zasebna etažna jedinica, pa drugačije neće moći dobiti kategorizaciju. Sigurno je i da je većina kuća u kojoj se nalaze apartmani neetažirana – govori Tomić i dodaje:
– Dvije opasnosti su sada pred iznajmljivačima, jedna je da se apartman ne može kategorizirati jer nije etažiran ili ako nemaju uvjete, odnosno propisanu kvadraturu po pravilniku. Druga opasnost su zone u kojima će se zabraniti kategorizacija odnosno bit će ispunjen broj dozvola prema planu upravljanja destinacijom. Zašto bi država proizvoljno negdje povukla crtu i nekima zabranila otvaranje apartmana? Ako ih je previše to treba napraviti nakon istraživanja gdje i po kojem kriteriju je nečega previše? – pita se Tomić i objašnjava:
– Samo se prostornim planovima može ograničiti da na nekom prostoru više nema gradnje, a ne ograničiti ljudima da slobodno koriste ono što su kupili. To mora biti u skladu s pravnom stečevinom Hrvatske i Europe. Mislim da cijela ova reforma privatnog smještaja ide ad hoc, i da država samo gleda kako će na razne načine smanjiti broj kreveta bez ikakvih studija i cilja. Kao što se paušalni porez povećava ne zato da se povećaju prihodi proračuna, nego zato da se s tržišta maknu oni s najmanjim prihodima, a to su uglavnom stariji iznajmljivači – smatra Vedran Tomić iz Udruge spasimo male obiteljske iznajmljivače.
