Hotel Osmoliš u Brsečinama, izgrađen i otvoren 2021. godine na prodaju je. Obiteljski hotel visoke kategorije 4 zvjezdice ima 28 smještajnih jedinica, na iznimnom je položaju, s opremljenim restoranom, wellnessom, bazenom, moderno dizajniran i uhodan na tržištu, prodaje se za 6,5 milijuna eura.
Nije jedini, na poznatoj tražilici prodaje nekretnina gdje je hotel oglašen jučer, u našoj se Županiji prodaju još četiri slične nekretnine, registrirane kao mali hoteli koji već godinama rade.
Jedan takav hotel s osam soba se prodaje u Vela Luci, u Lumbardi čak i butik hotel s 45 soba, pa se moglo zaključiti da je možda dislociranost ovih hotela bila previše za uspješno poslovanje, da se i u povijesnoj jezgri Dubrovnika ne prodaje butik hotel Amoret i to s uhodanim restoranom.
Na jedinstvenoj mikrolokaciji unutar gradskih zidina, reklamira se kao iznimna investicijska nekretnina koja objedinjuje etablirani restoran i ekskluzivni butik hotel za 4,5 milijuna eura.
Duž obale slična je priča, mali obiteljski hoteli se unatoč nekoliko uspješnih turističkih godina unatrag sve češće prodaju uz prosječnu cijenu od tri do osam milijuna eura. Neki od njih posluju godinama, neki su poput Osmoliša otvoreni nakon pandemije, ali vlasnici očito unatoč uspješnim sezonama i tome što se radi o smještaju visoke dodatne vrijednosti, izlaze iz tog posla.
Stručnjaci najčešće procjenjuju kako su se investitori preinvestirali, ili su podcijenili profesionalno hotelijerstvo koje je bitno drugačije od iznajmljivanja apartmana. No trend je prisutan i mali obiteljski hoteli očito ne mogu pratiti ono što mogu ponuditi veliki hotelski lanci s velikim zajedničkim službama prodaje i drugih službi.
Slaže se s time i Nikolina Trojić, predsjednica Županijske komore Dubrovnik.
– Jednostavno je stvar matematike, koliko postelja treba imati da bi imao isplativost hotela? Hotel mora imati recepciju 24 sata, kuhinju, osoblje, hotel mora zaposliti određeni broj ljudi pa imao pet ili pedeset soba, ali nije jednaka isplativost jer se gleda samo popunjenost. Kada se osnuje hotel moraju se ispoštovati uvjeti koje je Ministarstvo turizma definiralo pravilnikom za registraciju hotela, a to je kud i kamo zahtjevnije nego apartman – kaže Trojić.
– Na turističkom tržištu postoji izreka kako samo krevet nosi profit, pa je vjerojatno razlog prodaje posla u tome, ali za svaki projekt bi trebalo vidjeti pojedinačno o čemu se radi, je li se radilo iz kredita, iz viška dobiti nekog drugog poslovanja, čitav je niz faktora koji mogu utjecati na takvu odluku. Hotel treba imati određenu razinu popunjenosti, a mi znamo kako je kod nas turizam sezonski posebice ako pričamo o turizmu izvan Grada gdje je ta sezonalnost još više izražena i stopa popunjenosti je manja. Ne može se raditi na 30 posto popunjenosti godišnje, a očekivati da će se moći plaćati sva davanja za cijelu godinu. Samo je u Dubrovniku koji ima dugu sezonu, popunjenost 150 do maksimalno 170 dana godišnje što u okolici nije slučaj, a troškovi se trebaju plaćati za cijelu godinu, i još raste cijena rada, nabave, energenata, a popunjenost ne – govori Trojić.
U ovakvim okolnostima nije stoga čudno kako još jedna nekretnina, kuća na izvoru Omble, oglašena kao budući projekt hotela, još ne nalazi kupca i investitora. Ovaj objekt u Komolcu s gotovim projektom za izgradnju ili rekonstrukciju hotela na samom izvoru Rijeke Omble s dozvoljenom za gradnju 50 jedinica, odnosno apartmana i soba prodaje se za tri milijuna eura.
