Posljednjih tjedana sve su češći napisi u medijima kako tržište nekretninama u Hrvatskoj stagnira i da unatoč padu prodaje nije zaustavljeno vrtoglavo povećanje cijena stanova. Na nedavno održanom 40. Forumu poslovanja nekretninama u organizaciji Hrvatske gospodarske komore (HGK) i Udruženja poslovanja nekretninama HGK, rečeno je da na razini Hrvatske u prvoj polovici godine pad prodaje nekretnina iznosi 15 posto, dok je u primorskim županijama i veći od 20 posto.
Vrijedi li taj paradoks rasta cijena, a pada prodaje kada je u pitanju i dubrovačko tržište nekretnina pitali smo predsjednicu dubrovačke strukovne grupe trgovaca nekretninama Nadu Burum.
Ona potvrđuje kako se prema podacima EUROSTAT-a, Hrvatska svrstava među zemlje s najbržim rastom cijena stanova u Europi, s godišnjim rastom od oko 13 % u prvom tromjesečju 2025. godine, dok je istodobno u 2025. prodaja stanova na razini cijele Hrvatske pala za oko 12 posto.
– Od 2015. godine cijene konstantno rastu. Cijene stanova u Hrvatskoj u posljednjih su deset godina rasle znatno brže od prosjeka Europske unije. Podaci agencije IMB Nekretnine pokazuju da su na dubrovačkom području u zadnjih deset godina cijene nekretnina porasle više nego duplo. Dubrovnik se izdvaja kao najskuplji grad u Hrvatskoj, što je posljedica potražnje i njegove globalne atraktivnosti te statusa svjetskog bisera – navodi Burum.
Za kakvim je nekretninama najveća potražnja? Koja je u 2025. bila prosječna realizirana cijena za stan po četvornom metru u Dubrovniku?
– U Dubrovniku je trajno izražena potražnja u Dubrovniku za kvalitetnim stanovima praktičnog rasporeda na životnim lokacijama poput Lapada i donjeg dijela Gruža. Takvi stanovi, ako su realne cijene, vrlo brzo pronađu kupca. Potražnja je aktualna i za ekskluzivnim nekretninama. U ožujku ćemo imati podatke porezne uprave o prosječnoj realiziranoj cijeni stana u 2025. Tražena prosječna cijena stana u Dubrovniku u 2025. je oko 5.000 eura po metru četvornim s napomenom da to ne govori puno jer je Dubrovnik specifičan po svojoj konfiguraciji terena pa prema tome cijene jako variraju.
Dubrovnik se već dulje vrijeme suočava s izraženim manjkom ponude stanova, osobito u zonama koje imaju punu životnu funkciju i dobru dostupnost sadržaja. Upravo zbog toga novogradnje u Lapadu i donjem dijelu Gruža postižu cijene oko 7.000 eura po četvornom metru pa i više, jer se radi o projektima na lokacijama koje su atraktivne za život i tržišno vrlo tražene. Na Pločama su cijene novogradnje znatno više, no riječ je o izrazito ograničenim i ekskluzivnim mikrolokacijama, gdje su uvjeti gradnje iznimno složeni i skupi. Kada se u konačnu cijenu uključe visoki troškovi zemljišta, zahtjevni iskopi i gradnja, eventualno infrastrukturna ograničenja te problem radne snage, jasno je da se takve cijene ne mogu uspoređivati s prosjekom tržišta, nego odražavaju kombinaciju rijetkosti, ekskluziviteta i visokih stvarnih ulaznih troškova – navodi Burum i što sve utječe na visoke cijene.
– Velik izazov za građevinare predstavlja pronalazak iskusnih i kvalificiranih radnika, budući da nedostatak domaće stručne radne snage, odnosno odljev prema razvijenijim zemljama Europske unije, danas predstavlja jedan od najvećih problema u sektoru. Zbog toga građevinske tvrtke ulažu značajne napore u edukaciju i integraciju stranih zaposlenika kroz sustave mentorstva, što je nužan, ali vremenski i financijski zahtjevan proces.
U uvjetima pojačane potražnje za stanovima i povećanog pritiska na gradnju dolazi do prirodne tržišne dinamike, potražnja nadmašuje ponudu, što rezultira rastom cijena. Poželjno bi bilo da se taj rast postupno stabilizira na održivije razine, oko pet posto godišnje.
Je li pao broj realiziranih kupnji stanova u zgradama? Je li poraslo tržište dugoročnog najma? Traže li kupci stanova u zgradama da prodavač ima suglasnosti suvlasnika za kratkoročni najam i utječe li to na cijenu?
– Suvlasnici međusobno daju suglasnosti za turistički najam jer u tome vide zajednički interes. Bilo je čekanja zbog neizvjesnosti oko mogućnosti turističkog iznajmljivanja, nakon što je gradonačelnik najavio mjere smanjenja prekomjerne turističke izloženosti, i planove za ograničavanje izdavanja novih dozvola za turistički najam osobito u povijesnoj jezgri. Ipak, puno je stanova u turističkom najmu gdje se uredno daju suglasnosti.
U Dubrovniku je veliki broj stanova koji se ne koriste. Vidjet će se u kojoj mjeri će porez na nekretnine utjecati na odluku vlasnika da stavi svoju nekretninu u funkciju. Priuštivost stanovanja je veliki problem u Hrvatskoj. Program priuštivog najma bi trebao pomoći mladima.
Koliko u ograničenoj ponudi kupcima bitna kvalitetna infrastruktura pri kupnji, na primjer traže li osim parkinga kupci pregled napona struje i slično?
Kvaliteta i kompletna dugoročna održivost nekretnine je izuzetno važna kupcima, a to je faktor koji značajno određuje cijenu, pored drugih specifičnosti na dubrovačkom području poput mikrolokacije i pogleda do turističkog potencijala – zbog čega se cijene ne mogu promatrati i uspoređivati na isti način kao primjerice u Zagrebu, gdje su kvartovi homogeniji i tržište je u tom smislu preglednije.
Kakva su očekivanja za 2026. godinu na tržištu nekretnina u Dubrovniku? Što očekujete kada je u pitanju trgovina građevinskim zemljištem, gdje će biti novih gradnji u okolnim općinama?
– Obzirom na visoke cijene i nedostatak građevinskog zemljišta, stanogradnja se širi na okolicu Dubrovnika, a to je prirodno, tako je i po drugim većim gradovima u Hrvatskoj.
Vezano za tržište u 2026., ulaganje u nekretnine ostaje poželjan oblik investiranja i očuvanja vrijednosti kapitala, to je trajno tako. Izraženi su inflatorni pritisci. Trenutno broj realiziranih transakcija ograničavaju razina ponude, visina cijena i uvjeti financiranja. Tržištu je potrebna stabilizacija cijena. Tražene cijene za staru gradnju nerealno odskaču od postignutih. Iz Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK pozivamo agencije na realno komuniciranje cijena vlasnicima nekretnina, kako bi mogli donositi informirane odluke. Takav pristup bit će važan doprinos stabilnom i transparentnom tržištu.
